Η Golden Visa δεν αποτελεί αιτία της στεγαστικής κρίσης

Δημήτρης Μπαλής

Πολλά λέγονται και γράφονται το τελευταίο χρονικό διάστημα αναφορικά με το στεγαστικό ζήτημα που έχει γίνει και πρόβλημα, για το αν η βραχυχρόνια μίσθωση έχει επηρεάσει και πόσο, ενώ έχει τεθεί και το θέμα της Golden Visa και τις κατοικίες που αγοράζονται από ξένους.

Στο συνέδριο του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών & Επιχειρηματικότητας (ΣΑΕΕ), που είχε γίνει τον περασμένο Φεβρουάριο, η έρευνα-μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το πρόγραμμα της Golden Visa δεν συγκαταλέγεται στους  παράγοντες δημιουργίας της στεγαστικής κρίσης. Αντιθέτως, η Golden Visa μπορεί και πρέπει να αποτελεί μέρος της λύσης του προβλήματος. Η κρίση των ενοικίων είναι μια σύνθετη πραγματικότητα με εγχώριες κυρίως αιτίες.

Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Επιτροπή Ακινήτων του Συνδέσμου, η έλλειψη προσιτής κατοικίας για τους Έλληνες αποτελεί συνέπεια πολλών παραγόντων:

• Της αλλαγής στη δομή της ελληνικής οικογένειας, λόγω των διαζυγίων και της αυξημένης ανάγκης για περισσότερα οικιστικά ακίνητα.
• Της απουσίας οργανωμένης εθνικής στεγαστικής πολιτικής για δεκαετίες.
• Της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο 2010–2020.
• Της υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, που αποθάρρυνε χιλιάδες ιδιοκτήτες από την ανακαίνιση ή εκμίσθωση των ακινήτων τους.
• Της ραγδαίας αύξησης της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), η οποία απορρόφησε περίπου 200.000 κατοικίες μόνο στην Αττική.
• Της αυξανόμενης παρουσίας πολιτών της Ε.Ε. που διαμένουν στην Ελλάδα αλλά εργάζονται εξ αποστάσεως στις χώρες τους – το 20% των ενοικιαστών στην Αττική σήμερα είναι μη Έλληνες πολίτες (ΤτΕ, 2024).
• Η καθυστέρηση στην εισροή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που βρίσκονται στα χέρια των servicer και των τραπεζών. Πρόκειται για περίπου 23.000 ακίνητα εκ των οποίων το 20% είναι σε προχωρημένο στάδιο ωρίμανσης και επομένως αναμένεται να «πέσει» στην αγορά μέσα στο επόμενο διάστημα σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, Τάσο Πανούση. Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τον ίδιο η διαδικασία ωρίμανσης κάθε ακινήτου εκτιμάται γύρω στα 2-3 χρόνια.
•      Οι όροι με βάση τους οποίους χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι τράπεζες που προβλέπουν πολύ αυστηρά κριτήρια επιλεξιμότητας.

Όσον αφορά στην Golden Visa η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών, ιδίως μετά την ψήφιση του Ν.5100/2024 και τις πρόσφατες αλλαγές που ισχύουν από 01/09/2024, επενδύει σε ακίνητα εκτός αγοράς, σε εμπορικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες, σε παλαιά εγκαταλελειμμένα κτίρια ή βιοτεχνικούς χώρους που αξιοποιούνται εκ νέου και σε αυτοτελή κτίρια που ανακαινίζονται πλήρως, ενισχύοντας ποσοτικά και ποιοτικά το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.

Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης, μόνο το 6% των επενδυτών Golden Visa διαμένει στα ακίνητα που έχει αγοράσει. Το υπόλοιπο 94% παραμένει διαθέσιμο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, σύμφωνα και με τις ρυθμίσεις που τέθηκαν σε ισχύ από 01/09/2024.

Συνεπώς, προστίθενται κατοικίες, πολλές εκ των οποίων βρίσκονται σε περιοχές που είχαν για χρόνια εγκαταλειφθεί από την κλασική αγορά του real estate.

Η Golden Visa από το 2013 έως σήμερα έχει αποφέρει άνω των 8,5 δισ. ευρώ σε άμεσες ξένες επενδύσεις στο εγχώριο real estate. Με βάση τις αιτήσεις που παραμένουν εκκρεμείς από τον Ιούλιο του 2023, το συνολικό ποσό αναμένεται να ξεπεράσει τα 12 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, αναβαθμίστηκαν υποβαθμισμένες γειτονιές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, τα Εξάρχεια, το Κουκάκι κ.ά., που αποκτούν νέα ζωή με επενδύσεις σε ακίνητα και ανακαινίσεις κτιρίων.

Επίσης, δημιουργήθηκαν και διατηρήθηκαν άνω των 100.000 θέσεων εργασίας σε τομείς όπως οι οικοδομές, τα αρχιτεκτονικά γραφεία, η διαχείριση ακινήτων, ο τουρισμός και η φιλοξενία (ΤτΕ, 2024).

Κι ακόμα, υπήρξαν αυξημένα φορολογικά έσοδα από μεταβιβάσεις, ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ, τέλη, καθώς και έμμεσες εισφορές μέσω αυξημένης κατανάλωσης σε περιοχές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα.

Ωστόσο, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα μειωθήκαν κατά 31,4% στο 1^ο τρίμηνο του 2025 από 520 εκατομμύρια σε 356 εκατομμύρια.

Ο ΣΑΕΕ προτείνει ο δημόσιος διάλογος να στραφεί στον σχεδιασμό οργανωμένης στεγαστικής πολιτικής, με κοινωνικές κατοικίες, προσιτά ενοίκια και φορολογικά κίνητρα για τους εγχώριους ιδιοκτήτες, στην παραγωγή νέων κατοικιών, μέσω ΣΔΙΤ και συνεργασίας με τον ιδιωτικό τομέα και στη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας, μέσω πολεοδομικής σταθερότητας και επιτάχυνσης αδειοδοτήσεων.